时代更迭，行业剧变。

2022年1月7日，由中房研究院ICR、365房评、365财经、深圳市潮汕青年商会、金概率集团联合主办的“2022中房研究院ICR年会暨第三届粤港澳大湾区发展论坛”在深圳隆重举行，峰会首次汇集产学研媒嘉宾与会，百城百位地产流量大V同台，共同探讨房地产业未来发展新模式。

会上，三六五网副董事长、365房评董事长齐东，365房评CEO、中房研究院ICR执行院长肖勇，中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、住建部政策研究中心原主任秦虹，中房研究院ICR常务副院长秦刚等重磅嘉宾对行业未来发展分享精彩观点。

同时，多位地产抖音大咖，如地产酵母孟玥臻、富妈聊楼市庞晓庆、老王说房王波、大胡子说房李俊怀、景晖聊财经胡景晖、鼎佑资本董事长陈艳萍、365千房百计李杰、等嘉宾，也亲临峰会现场为地产营销新趋势进行深度解析。 

潮青代表合影

受国际潮青联合会会长、深圳市潮汕青年商会会长、海岸集团董事长李奕标委托，深圳潮青商会驻会会长黄坚泰，副会长赵育忠、庄嘉民，常务理事蔡鹏、刘洪樟、方怡超，陈福水、袁锴伦、黄锋霖、郑敏标、李志建、张春华，理事林俊波、刁锦坤、黄惠东、卢楠墅、李武标、章泽泉、郑媛、吴钦鸿、余琼辉、陈奕君、黄学斌、姚钟澄、黄晓平、吴凯煜、郑秦峰、林煜鑫、钟正茂、郑晓敏、马吉林、黄思涛、陈文茵、杨仪、黄希辉，副秘书长郑娟、林育新等参加活动。

01. 行业剧变 孕育房地产新机 

对于房地产行业而言，2021年可谓是跌宕起伏、暗流汹涌的一年。在年初楼市的短暂回暖之后，中央重申“房住不炒”的主基调，随之而来的是楼市调控持续加码，政策累积效应逐步显现，市场下行明显，行业再生变局。

在充满不确定的市场环境中，房产人们依然保持着积极的姿态献言献策、创新突围，踏上破局求变的新征程。

• 肖勇：以勇敢的心直面挑战，拥抱大流量时代！

365房评CEO、中房研究院ICR执行院长 肖勇

会上，365房评CEO、中房研究院ICR执行院长肖勇作开幕致辞时表示，“我们觉得危中有机，用智库进行解惑，行业有很多新机会。我们和中国市场学会联合运营中房研究院ICR，作为一个国家级的地产行业生态智库，会在这些创新领域为行业解惑献策，明道优术，献策助力。”

那么，在变幻莫测的市场中，365房评怎样为房企获取流量密码？

肖勇表示，房评公司是A股房地产互联网企业三六五网旗下创新平台，最早定位是“铁三角”模式，做中国房地产领先流量运营大数据机构，以优质内容、研究平台、研究媒体设计的“铁三角”为支撑点，不忘初心，为客找房，为房找客，牢记使命，用专业解决痛点。   

“我们以勇敢的心，直面挑战，拥抱大流量时代！” 肖勇说。

• 秦虹：中国城市更新已进入全新阶段

中国人民大学城市更新研究中心主任、住建部政策研究中心原主任 秦虹

中国人民大学城市更新研究中心主任、住建部政策研究中心原主任秦虹表示：“城市更新是城市发展和企业转型的重要结合点，过去中国城市发展都是增量式的、扩张式的、摊大饼式的发展，但当下，城市向外扩张空间不足、市内空间利用低效、‘千城一面’等发展问题逐渐暴露，国内大部分城市正进入转型发展的新时期，聚焦焕活城市存量的城市更新被上又一新高度。”

秦虹说，“像北京、深圳这些城市功能提升、品质提升、民生改善、城市经济活力提升的需求，只能靠城市更新来给予解决。”  

并且，自中央提出实施城市更新行动以来，中国的城市更新进入了一个新的发展阶段。 

她认为：“未来城市更新在投资中占比将越来越大，参与主体会越来越多，同时政府的重视程度也会越来越高。与此同时，有机更新也将越来越频繁，将越来越占据主体地位。也正因如此，城市更新的门槛也将进一步提升，让会干、能干的人来做，效率与成功率也将进一步提高，减少不必要的浪费与投资。” 

• 倪鹏飞:2022年全国楼市将继续分化

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任 倪鹏飞

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞为本次峰会作线上演说，2022年全国楼市总体变中趋稳，风险可控；空间来看，中心区域和城市群出现较快回暖，局部可能出现过热，非中心城市三四线城市可能会持续降温。

• 任国刚：大湾区城市更新要过“三关”

志纲智库北京总经理 任国刚

志纲智库北京总经理任国刚认为，大湾区的城市更新还具有很多区域的特点。但是有一点，无论怎样更新，必须第一个要过农民关，第二个要过政府关，第三个过市场关。  

还有非常重要的是市场均衡性，随着城市更新的阶段之后，随着中国房地产的结构性调整，预期会出现三个变化，第一个是农民的预期，第二是地方政府的预期，第三，市场也会根据预期发生销售的变化。

• 梁广明：数字科技化是房企转型发展的主赛道

深中润绿色科技公司总经理、几何科技合伙人 梁广明

2021年，房地产进入前所未有的“寒冬”期，这也促使我国主要房企进一步加速转型，数字科技化成为房企转型发展的主赛道。 

梁广明认为，在国家双碳目标及全国房企转型发展的背景下，深中润打响转型之战。公司定位是做整个湾区首家人居健康的制造商，把整个绿色健康人居定制者作为使命，在大湾区能够形成健康的数字化服务平台，依托于已有物业，为客户能够提供个性化的需求和定制式的服务，让居民能够享受到更好的、更健康的生活方式。

02. 穿越周期 探索地产流量运营新路径

市场环境瞬息万变，在碎片化、散点状的销售时机面前，流量运营成为众多地产人的选择，同时也是行业发展的新风口。

• 齐东：流量私域化 房地产将脱胎换骨

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三六五网副董事长、365房评董事长 齐东

三六五网副董事长、365房评董事长齐东提出，流量私域化是目前一大的趋势。过去做房产流量的三大平台支柱是客户端、公众号、网站，但目前“三分天下”的格局已经被打破，短视频逐步成为流量核心地位，流量正在往房产号上集中。

而流量的私域化是流量运营最大的难题，同时也是最有利的机会。  

齐东认为，“将流量主、企微号、小程序结为一体，从流量获取、公域或私域、用户留存到商业变现，形成完整的运营链条。它具备重大的示范价值，就是在流量私域化的背景下，房地产会有脱胎换骨的变革。” 

• 庞晓庆：房地产线上流量营销是新生态

富妈聊楼市主理人 庞晓庆

富妈聊楼市主理人庞晓庆也表达了相似的观点：整个房地产的线上流量营销是一个新生态，这个新生态需要前端流量、中台运营、以及后端产业链资源，共融、共建，达到共生生态。 

• 李俊怀：客户关注力在哪 战场就在哪

大胡子说房主理人 李俊怀

房地产寒冬下逆势增长的秘密是什么？大胡子说房主理人李俊怀认为，客户的关注力在哪里，战场就在哪里。

传统的销售在售楼部、在二手中介的门口等客户。过去这种方式可能等得到客户，甚至还得排位，但是未来还这么做是等不到的，因为客户的关注力已经发生改变，所以主战场发生了改变。李俊怀还认为，在主战场发生改变之下有三个“新”：新媒体、新流量、新销售。

• 胡景晖：未来流量平台都要变为交易平台

景晖智库首席经纪学家、景晖学堂校长、景晖聊财经主理人 胡景晖

景晖智库首席经纪学家、景晖学堂校长、景晖聊财经主理人胡景晖则认为，未来流量平台都要成为交易平台，原因有两点——第一目前流量已经到了天花板；第二没人愿意再为流量付费，而是要为效果付费。

何谓效果付费？“不是广告费，是佣金，得追踪到成交。未来流量平台必须变成交易平台，这是大势所趋。”胡景晖如是说。

• 陈艳萍：新媒体营销要从被动广告到主动策划

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房地产行业营销专家、鼎佑资本董事长、飞呀文化董事长 陈艳萍

房地产行业营销专家、鼎佑资本董事长、飞呀文化董事长陈艳萍认为，新媒体在楼市营销中的运用越来越普遍与多样，但房地产行业的特殊性包含了线上线下的结合变现，需要从被动广告到主动策划。

• 李杰：抖音和房地产结合需要克服两大难点

365房评高级副总裁、365千房百计主理人 李杰 

在365房评高级副总裁、365千房百计主理人李杰看来，当前的媒介平台，抖音依然是房企短视频自引流最重要的渠道之一。“不过抖音和房地产结合有两大难点：持续运营难和收客难。”   

为此，365房评在今年推出新产品“握客”，具备三个主要功能：  

• 一是AI素材库，解决持续运营难的问题；  
• 二是抖音收客宝小程序，解决了线上获取流量的收客问题；  
• 三是收客宝管理后台，系统将所有的用户数据呈现给开发商，赋能开发商营销服务。   

李杰表示，整个产品不仅培养了短视频的获客能力，而且在线上进行大量曝光，提供了精准的用户画像。更重要的是为客户在短视频领域积累了素材“资产”。 

本次论坛从新流量、新运营、新转化、新IP四个关键维度破题，为房地产行业流量运营写下新篇章。如今，很多地产人、营销人、媒体人早已在地产流量营销的航道上百舸争流。峰会“中房研究院ICR特聘分析师颁证仪式”上，中房研究院ICR为全国100个城市中最优秀的50位地产流量大V颁发证书。

中房研究院ICR特聘分析师颁证仪式

同时，“365房评握客全国战略合作伙伴亮相仪式”和“365房评、中房研究院ICR大湾区战略合作启动仪式”也正式开启。

03. 拥抱新时代 引爆湾区地产能量

2022年是新生的一年，湾区经济已成为世界经济发展的新引擎，中国正在不断探索湾区经济新模式，比肩世界著名湾区的目标已确定。

在此背景下，深圳都市圈一体化大趋势、城市更新主流模式、置业群体全国化形势、产业创新升级趋势等峰会主题，再次引爆湾区“地产能量”。 

• 秦刚：“银发经济”是未来中国扩大内需的增长点

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中房研究院ICR常务副院长、国家信息中心国际信息研究所高级研究员 秦刚

中房研究院ICR常务副院长、国家信息中心国际信息研究所高级研究员秦刚认为，中国发展的重大机遇在于一个已经到来的老龄社会。

数据显示，如今中国60岁以上的人口已经达到了2.54亿，65岁以上的人口也接近2亿，高比例的老龄人口为我国城市、房地产业、城市经济，带来的是一个新兴的市场，“银发经济”“老龄经济”正成为未来中国扩大内需更大的、更新的增长点。

秦刚表示，中国的健康产业将达到十几万亿，并且在未来的五年到十年还会有一个巨大的成长速度的一个产业，带来想象力和可能性。全龄社区、适老社会的建设，也是我们房地产业在共富行动当中体现的担当，做出行业贡献，体现我们企业家智慧与企业家精神的一个重要的战场、重要的市场。

• 王波：大湾区最有发展前途

暨南大学特聘研究员、中房研究院大湾区分院院长、房产大象、老王说房创始人 王波

暨南大学特聘研究员、中房研究院大湾区分院院长、房产大象、老王说房创始人王波在会上谈及粤港澳大湾区研究，他认为是这里“最有发展前途”。

他说：“为什么深圳的房价贵？为什么东莞的房价会贵？是因为土地供应少，深圳的土地开发使用量已经达到了46%，有人说48%。东莞的土地使用量38%。”他指出，实际上是城市的开发强度已经达到了基本饱和状态了，考虑到生态和环境因素，一个城市大概能拿来做建设用地的土地只有一半，深圳土地使用接近于饱和。  

最后，他还分享了与房价相关的多项指标数据，他说，人均GDP、地价、人口密度、货币供给量、固定资产投资额、居民消费价格指数和房价正相关。同时利率、土地供应、调控政策跟房价负相关。

• 端然：大湾区仍是全国楼市最热门的区域

房谱网董事长、中房研究院ICR副院长 端然

房谱网董事长、中房研究院ICR副院长端然表示，热度高涨，价格领涨全国，湾区的区域发展前景更受市场认同和追捧。针对2022年大湾区的发展趋势，端然预测：

• 第一，地价稳，房价稳，预期稳，2021年“三稳”目标基本实现；

• 第二，大湾区仍是全中国最具规模，最活跃的房地产区域之一，2022年市场规模全国占比维持不变；

• 第三，市场规模见顶下降，深、广、佛、珠、中等城市稳中有降，惠州、江门，肇庆等城市下降明显； 

• 第四，“房住不炒”不可变。外债集中到期，销售回款压力大依旧存在，而2022年上半年是房地产行业最“累”时刻；

• 第五，今年一季度成交筑底，二季度价格止跌，下半年市场逐步修复，但修复周期较长，年内市场回升有限。 

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• 陈云峰：未来商办发展空间巨大

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中国管理科学学会城镇化专业委员会秘书长、中经汇秘书长、优铺网董事长 陈云峰

中国管理科学学会城镇化专业委员会秘书长、中经汇秘书长、优铺网董事长陈云峰对2022年的房地产市场比较有信心。

“但住宅领域已经有成熟巨头了，没有机会发展规模市场了。陈云峰预言，将来在办公领域，商办，也就是商铺、写字楼、产业园，文旅产品还有机会，因为这些属于投资品，而且国家不限制。 

“2022年，落子无悔，抉择本身就是向前。”陈云峰表示，无论大小，每一次抉择，都是一次主动求变，都期待一场苦尽甘来。正如每一棵破土的新芽，都带着穿透时光的倔强。

最后，峰会的压轴环节是“中房研究院ICR大湾区分院特聘院长颁证仪式”，“2022中国房地产头部新媒体机构深圳TOP10颁证仪式”以及“2022中国房地产头部自媒体深圳TOP10颁证仪式”，集结了湾区专家助力中房研究院ICR的发展。

中房研究院ICR大湾区分院特聘专家颁证仪式

2022中国房地产头部自媒体深圳TOP10

这个地产寒冬，比以往更冷。

但同时，我们也从本届峰会看到，流量运营及湾区经济成为房地产发展的新机遇。

未来，中房研究院ICR将紧密围绕房地产业，并结合时下特殊环境、热点话题、发展趋势等形成相关主题，云集众多思想领袖、行业精英、头部大V等，共同探讨创新、破题房地产业营销困局，聚焦行业生态，解决当下行业问题。

纵使当下房地产行业面临前所未有之变数，365房评亦将保持初心，砥砺奋进，与行业共发展，与房企同前行。