新浪房产讯继上个月成功试水“限价+熔断”、“限价+摇号”两种全新的土地出让模式之后，10月11日（今天），东莞再次推出“限价+竞自持面积+竞自持年限”的土拍模式，并且一口气推出两宗商住地：10878㎡的中堂107国道东泊路段旁地块和64572㎡的麻涌大步村的地块。

在上午出让的中堂地块，经过5家房企竞拍之后，最后该地块被余江县金民企业管理中心以8618元/㎡+自持面积20%+自持年限5年、总价20625万元斩获。

与中堂地块有所不同，下午推出的麻涌地块遭到了16家房企的激烈哄抢，在经过近30分钟的激烈竞价之后，该地块最终被碧桂园以总价12.8亿元、折合楼面地价9905元/㎡、自持面积45%+自持5年艰难斩获。据业内人士测算，该项目未来售价预计将高达1.8万元/㎡。

东莞中原战略研究中心分析师认为，采用“限价+竞自持面积+竞自持年限”的土地出让模式之后，将促使房企的对自身的运营能力有了更高要求。另外，今年以来，东莞已相继推出“限地价+竞配建”、“限价+摇号”、“限价+熔断”以及“竞自持（面积+年限）”等土地出让方式，政府通过出台多个政策措施，促使房企以合理价格竞得土地，稳定房地产市场，促使房价在合理的区间波动。

对于拍出高价的麻涌地块，业内人士怎么看？

东莞中原战略研究中心总监车德锐：

45%的自持区间相对保守项目或打造别墅+刚需洋房

车德锐表示，45%的自持面积是一个比较保守的区间，可以从三个方面入手，一是等到5年后再卖，二是作为某企业的人才公 寓之用，三是用这部分作为抵押融资。对于这块容积率小于2.0的地块，开发商可能会将其打造成140㎡左右的四房双拼小别墅，这种产品目前在市场的接受度比较高。

对于地块后市的售价以及产品定位上，东莞中原战略研究部总监车德锐在接受乐居采访的时候表示，这块地本身的素质不错，距离望洪枢纽站约在3公里，而且麻涌已经有许多大型企业进驻，区域的发展前 景较好。

合富高级分析师李兴旺：

地块实际成交价格高过预期 可开发部分别墅项目

地块实际成交价格比预期要高，这块地8月份曾经放出来，当时市场预期并没有这么高，9月东莞楼市逐渐回温，市场预期已增加，而且该地块莞惠城轨距离仅1公里，并连接水乡大道，坐享优质地段，大部分房企都希望能拿到该地块。自持面积达45%，项目开发的压力比较大，庆幸的是，项目容积率较大，可开发部分别墅项目。

麻涌地块概况——

据公开资料显示，编号为2017WG011地块位于东莞市麻涌镇大步村，该地块占地面积64572.67㎡，容积率≤2，建筑密度≤28%，总建筑面积12.9万㎡，该地块起始楼面地价6230元/㎡。

△麻涌大步村地块航拍图

△麻涌大步村地块出让牌

该地块距离万科珠江东岸与碧桂园十里江湾不足一公里，由规划十二路与水乡大道交错环绕，外围亦绕麻涌大道、西部干道麻涌立交、广深沿江高速，水陆交通资源均十分发达。地块临近维也纳酒店、椰林山庄酒店、麻涌小学、文化体育公园、好乐KTV等丰富文娱教育资源配套，依托于万科和碧桂园两大楼盘项目配套，人居条件相对醇熟。

*周边楼盘

区域市场概况——

去年东莞市麻涌镇围绕建设“都市田园、美丽麻涌”的目标，大力推进生态文明建设，取得了一系列的成果，先后被评为“广东省休闲农业与乡村旅游示范镇”、“中国美丽乡村建设示范镇”，华阳湖湿地公园获评“国家湿地公园”和“广东最美湿地”，新基村获评“广东省历史文化名村”，华阳、麻三村获评“珠三角最美生态乡村”等荣誉。依托华阳湖湿地公园打造东莞水乡生态旅游品牌是麻涌发展旅游业的“重头戏”。未来三年，云南城投将在麻涌投 资100亿元，把华阳湖湿地公园建成国家5A级旅游景区。

在地块周边5公里处，将规划麻涌新行政中心，届时图书馆、博物馆、水系广场等配套将逐步完善。

△规划图

据小编实地走访得知，目前麻涌在售的楼盘项目有五个：万科珠江东岸、碧桂园十里江湾、富盈天悦、信鸿熙岸花园以及信鸿嘉誉。

△麻涌一手住宅价格表

从小编实地踩盘得知，目前万科珠江东岸在售88-110㎡的带装修三至四房，且洋房已经不足400套，碧桂园十里江湾仅剩下168㎡的毛坯大户型产品，后续与信鸿合作开发的碧桂园信鸿十里江湾将在明年入市，据现场销售透露，由于碧桂园信鸿十里江湾的地价达到了9000元/㎡，后续产品入市定价有可能在1.7万/㎡以上。

△碧桂园信鸿十里江湾项目（待建）

除了万科碧桂园两家开发商之外，恒大珠三角公司收购了麻涌漳澎村6万㎡的商住地（恒大滨江左岸），项目已经开始动工，预计今年即可入市销售。

△恒大滨江左岸项目（在建）

二手房方面，目前麻涌的二手住宅价格在13000-15000元/㎡不等，中介工作人员告诉小编：“如果想购买毛坯二手房，13000元/㎡左右就能买到，如果想买好一点的（带装修），可能就要15000或者16000了”。另外，由于麻涌有多家外来大型企业进驻，租房市场行情也相对较好：保养较好、装修齐全的90㎡三房，租金约在2000-2300元/月，大多租客为企业员工。

中堂地块概况——

据公开资料显示，编号为2017WG010地块位于东莞市中堂镇107国道东泊路段旁，该地块占地面积10878.6㎡，容积率≤2.2，建筑密度≤35%，总建筑面积23933㎡，该地块起始楼面地价5000元/㎡，值得一提的是，该地块今年四月已在东莞资源交易中心挂牌出让，后因故中止出让，当时楼面地价为2528元/㎡。

△地块航拍图

该地块位于南潢路与莞穗路交汇处，中堂中心的位置，北临主干道G107国道，连接莞穗路、江南大桥，由莞穗路可快速到达镇中心，南潢路西行可前往邻镇麻涌镇，东行进入中堂IT电子产业区，交通十分便利；该地块周边居住氛围浓郁，有华悦名苑、江畔豪庭、东城国际等成熟小区，2公里范围内有中天城市广场、东港城中堂商业中心、中堂镇政府、中堂市场、中堂文化中心等生活配套；周边的教育资源丰富，有中堂中心小学、中堂中学、永安幼儿园等。相对于低库存的中堂镇，该地块的市场发展**大。

中堂镇一手住宅紧缺 二手房价格赶超新房

目前中堂在售新盘较少，仅有居益凯景中央、富盈公馆、江畔豪庭3个楼盘。居益凯景中央目前在售84-95㎡三房，均价在13000元/㎡左右，富盈公馆88-133㎡2-3房，均价12000元/㎡左右，江畔豪庭则推出建筑面积650㎡独栋别墅，均价17000元/㎡，所剩房源不多，区域内新房数量供应稀少。

因为距离广州新塘只有10分钟的车程，中堂目前在售的楼盘除了以本地客为主以外，还有部分新塘的客户过来购买，据某楼盘销售表示，新塘一手住宅的价格大概在2万左右，中堂的价格相对便宜，不少客户还是愿意过来购买。

△地块周边交通导视牌

二手市场方面，据中介介绍，中堂目前的二手房比较少，稍微好一点的房源价格一般在11000-13000元/㎡之间，和新房的价格相差无几。而楼龄较旧的小区，则售6000-7000元/平米，且可售的二手房较少，大部分都是自住。

土拍预告——

21.7万㎡土地即将入市 虎门“熔断”地块13日上线

未来一个月内，东莞将陆续出让6宗地块，分别位于虎门、樟木头、寮步、沙田和大朗等区域，总出让面积达到了21.7万㎡。13日，东莞公共资源交易中心将挂牌出让虎门博涌社区地块，该地块占地面20049.57㎡，起始楼面价10000元/㎡，但当报价超过87216万元，楼面地价超过14500元/㎡时，将终止地块出让。