一、事件回顾 

9月12日，招商地产在13家竞价的房企中脱颖而出，通过挂牌出让方式，竞买取得上海市青浦区徐泾镇海天花园西侧地块的国有建设用地使用权。该地块出让总面积为4.82万平方米，容积率1.5，土地用途为居住用地，成交总价为8.86亿元，折合楼板价12254元/平方米，溢价率高达75.06%。 

根据公开报道，现场竞拍氛围紧张，一些企业势在必得连连举牌，甚至有一家企业举牌单次“跳价”便超过1亿，现场的主持人更是多次提醒房地产企业要理性竞价，注意风险。现场参与竞标的房企，更不乏金地、龙湖等大牌房企的身影。业内人士透露“几家现金流充沛的大牌房企都非常看好该地块，相互抬价以致楼板价飙升”。 

值得注意的是，出让公告规定，该宗地中90平方米以下中小套型的住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70%，此外，该地块还需配建5%的经适房。 

这也是招商地产2012年内第六次公告获得土地使用权。据公告显示，自2012年初以来，招商地产在贵州、北京、天津等地获取了总量超过100万平方米的土地储备，需支付地价23亿元。据统计，2012年至今，招商地产通过竞标购地共计投入约36.54亿元，通过并购共获得价值约7.09亿元的土地。 

二、舆情传播分析  

据“新财富上市公司舆情监控终端”显示，截止9月13日上午11点，新闻“招商地产高溢价上海拿地”传播量统计如下：平面媒体4篇，网络382篇，微博66篇，股吧2篇，博客4篇。其中证券日报、新闻晨报、证券时报等均为原创，新浪网、搜狐网、凤凰网、腾讯网等各大网站均有转载。 

上海新浪乐居官方微博：“【1小时鏖战！近百轮竞价！上海招商置业8.86亿夺上海最热宅地！】 最终，上海招商置业8.86亿夺得徐泾镇海天花园西侧住宅地块，折合楼板价12254元每平方米，溢价率75%。13家企业参与现场竞价，有房企单轮举牌跳价1.2亿，主持人多次提醒企业要注意风险，理性竞价。”被转发104次，评论37次。 

新闻《招商地产子公司8.86亿元竞得上海青浦区居住地块》在“新财富上市公司舆情监控终端”显示新闻热度为41.6258，属中度关注区域。

舆情关注度：综合反应上市公司受媒体和网民的关注程度。通过对主体的报道、媒体重要性、网民对主体的讨论热烈程度等综合得出。舆情关注度得分越高，说明该主体受关注程度越高。

媒体关注度：反映上市公司受媒体关注的程度。通过计算网络中媒体对主体的报道、媒体重要性等综合得出。媒体关注度仅研究“量”的变化，不考虑情感倾向。得分越高，说明网络中该主体受媒体关注的程度越高。

网民关注度：反映上市公司受网民关注的程度。通过计算网民对主体的讨论热烈程度等综合得出。网民关注度仅研究“量”的变化，不考虑情感倾向。得分越高，说明网络中该主体受网民关注的程度越高。   

9月10日-9月12日，招商地产股价震荡下行，成交量也有一定程度萎缩。9月13日，招商地产开盘股价大幅震荡，收盘微涨0.28%。 

三、 各方观点 

对于昨天招商地产高调溢价拿地，外界表达了多种态度和观点。 

（一）谨慎态度 

上海房地产研究院副院长杨红旭表示，并非中心区地段的地块竞争却如此激烈、以及出现75%的溢价率，今年以来都极为少见！ 

上海同策咨询研究中心总监张宏伟也持相同观点，他表示由于参与竞拍房企多，现场竞争比较激烈，成交价格确实有点偏高，未来利润可能较小。 

上海业内人士陆麒麟也称，让他最意外的是招商地产会以相对较高的溢价在徐泾镇板块拿地，因为该板块周边项目如今售价均在2.1至2.5万元/平米左右，1.2万/平米的楼面价还是有点偏高。 

汉宇地产市场研究部经理付伟表示，此次楼板价虽然没有超越2010年的巅峰，但是考虑到该项目以中小户型公寓为主的事实，这个地价已经有些不理性了。 

某房企高层表示，眼下开发商拿地颇为理性。以徐泾镇海天花园西侧地块为例，多家房企不愿追涨，这也折射出，开发商对于市场未来的走势依然未显乐观。

（二）支持态度

上海佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，该块地是近期土地市场上推出得最优质地块，所以竞买企业很多。而此块地周边的在售项目如海天花园售价在2.2万元左右，所以12254元每平方米的楼面价仍然非常理性。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，对照此前同区域已出让的地块及周边在售楼盘，此幅徐泾镇海天花园西侧住宅地块价格并不高。同时该地块其5%的保障房若设计为小户型，可以计入70%的小户型比例中，同时容积率也可下调至1.0，故给予开发商以一定的技术空间打造心仪的住宅产品。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，招商地产应有布局平衡上的考虑，此前，其在上海的项目多以别墅为主，此次购入地块未来的主打产品为公寓，这和公司提出的主动增加普通住宅产品比重的思路是一致的。 

有业内分析师认为“招商地产目前的增速已经追上了其他地产龙头。在销售加速的同时，也必须加速补充土地储备。而且目前的负债率不算高，加上大股东的支持，还是有一定的优势的。”如果没有及时拿地补仓，房企可能会面临土地储备下降，后期发展动力不足的问题。

（三）其他观点 

某房企营销总监认为，招商地产今年上半年去库存节奏明显加快也是其拿地原因之一。 

零晨房产咨询策划经理张佳浩表示，“招商地产今日拿下该地块，等到可以预售时，至少是一年以后，因此不排除招商地产认为一年后，关于限购会有放松的可能。” 

（四）网友观点

@顾洪波：万科、华润、招商、龙湖、万达最近都在抢地，值得所有房企高度关注。 

@杨红旭：并非中心区地段，竞争却异常激烈。75%的溢价率，今年以来极为少见！按规定，超过50%需向国土部备案。近几年，上海商品住宅用地供应偏少，加之当前土地市场春天来了，开发商们“饥渴”噢~~

@深圳淘房网：乐观的情绪升温。开发商的态度也值得投资者关注，毕竟龙头房企比普通投资者站得高、看得远。 

@维维中国：招商楼盘向来是高端路线，徐泾地块1.2万的楼板价超出了市场预期，与周边2万房价比也是高了。政府密集推地，房企密集拿地，这是土地市场加快复苏的信号，未来必定给调控搅局。 

@陆骑麟：根据周边的产品来看，这个价格还是能够盈利的，不过当前市场上，还能如此争夺土地，实在匪夷所思。     

（五）企业现状分析 

今年上半年，招商地产已实现销售面积116.9万平方米，几乎持平于2011年的全年销售面积。更甚的是，招商地产计划今年新开工面积290万平方米，亦是“招保万金”四大龙头中唯一保持新开工面积不降的公司。 

招商地产上半年业绩报告称，下半年，公司将进一步精挑细选项目，补充以一二线城市为主，三四线城市核心地段为辅的项目资源；把握机会获取优质土地。 

相比招商地产之前在上海获取的土地和在售项目以中高端的大户型或别墅项目为主不同，该地块小户型占大百分比。在上半年招商地产各地区公司的销售中，上海方面是表现较差的，主要是因为产品类型均受调控影响，因为在调控的大环境下，中高端产品的消化较慢，销售情况也不好。因此招商地产有计划在此次拿到的地块上打造刚需产品，而以后也会更多的在上海打造此类产品。 

四、 地产行业重燃拿地热情 楼市拐点是否来临 

根据链家地产市场研究部对10家龙头房企的监测显示，9月份开始，龙头房企拿地加速明显，根据统计，9月上旬，10家龙头房企中有3家出手拿地，合计拿地金额达82.4亿元，已超过8月全月的5成。 

统计数据显示，9月上旬，包括北上广深津宁等城市在内的全国10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为401.5万平米，环比8月上旬下降28.4%，而土地溢价率达到12.5%，土地出让金为98亿元，比8月同期上涨24.4%。  

尽管各项指标触底回升的表现明显，但在商品房销售方面，1至8月份，全国商品房销售面积仍然保持着同比下降的趋势，同时8月末，全国商品房待售面积也比7月末增加290万平方米。另外，根据月初市场机构发布的数据，8月全国多个主要城市的成交量和房价均出现了涨幅回落的态势，两相对比之下，房地产“拐点”是否真的到来仍存疑问。   

国家统计局9日公布的房地产数据显示，8月份房地产开发投资、国房景气指数年内首次回升，8月房地产相关数据出现反弹。但仅一个月数据的向好，并不能简单定论成房地产市场拐点已到。但经过前期探底，房地产行业触底的特征已经较为明显。对于房企拿地，楼市拐点是否真正到来，各方均有说法。  

（一）行业专家 

上海易居房地产研究院副院长杨红旭则认为，目前地方政府的推地力度很大，成交量处于快速增长阶段。但相对来说，地价仍处于一个低位，因此是拿地的好时机。  

中国房产信息集团分析师分析，房地产市场未必触底，但是政策肯定已经触底了。多数业内专家认同此时拿地正是抄底好时机。据有关报告，2012年全国的底价楼板价有明显下跌，房企在1- 8月拿地成本有实质性降低。 

（二）业内人士 

链家地产市场研究部常清认为，在市场回暖的大背景下，房企拿地积极性提高，尤其在一些上升趋势明显的重点城市更为明显。由于去年限购之后，房地产市场持续下行，土地出让金锐减，地方政府财政吃紧。预计9月以后，会有较多优质地块入市，有可能引发多家大型房企竞拍。 

世联地产市场与策略资源部高级分析师周飞坦言，房企上半年通过以价换量回收了现金流，特别是销售额高的房企拿地意愿较强。  

（三）同行声音 

万科总裁郁亮表示频繁拿地与是否看好后市并无太大关系，目前万科的现金流比较充裕，上半年有470亿元现金，刚好政府在此时加大推地力度，所以万科遇到合适的地块也不想错过。集团相关负责人近期在采访时表示“拿地数量一方面取决于业务发展的实际需要，为未来的增长预留一定空间；另一方面，也要看土地市场的机会多少而定。下半年万科会关注土地市场的机会，但也不会因此放松项目投资标准。” 

五、 舆情分析 

招商地产今日开盘股价震荡下行，期间波动较大，收盘微涨0.28%。媒体报道指出虽然招商地产在全国范围内销售不错，但其在上海的几个项目销售并不理想。因此，此次高价拿地，有媒体质疑其恐难保本也属正常声音。招商地产应关注后续股价走势，及时发布其他正面宣传舆情，提振市场信心，避免股价大幅波动。