2021年8月21日，由中房研究院大湾区分院、365房评、深圳市潮汕青年商会、腾讯广告主办的第三届粤港澳大湾区发展论坛临深置业分论坛在深圳南山海岸城潮青商会会议厅隆重举行。 中海地产、灿邦地产、珠江集团、新华联广场、博林腾瑞、中惠集团、美泰地产、金乐集团、正兆集团、力高集团、乐安居（排名不分先后）等开发企业领导和代表出席，共同研讨粤港澳大湾区发展趋势、新时期下的市场变化和破局之道。365房评／财经CEO、中房研究院执行院长肖勇，同致行集团董事长、中房研究院大湾区执行院长王波，中房研究院大湾区执行副院长兼秘书长雷鸣，房谱网创始人端然，腾讯广告惠州总经理刘敏，《买房之前》总经理、中房研究院大湾区高级评论员李忠辉，深圳东方包豪斯建筑设计有限公司董事长曹汉平，世联地产研究部总监戴毅，中房研究院大湾区副院长胡继尧等众多行业专家到场。受国际潮青联合会会长、深圳市潮汕青年商会会长、海岸集团董事长李奕标委托，深圳市潮汕青年商会驻会会长黄坚泰，副监事长陈晓阳，常务理事刘伟标，副秘书长林育新等出席活动。会前，开发商和专家团热烈交流，黄坚泰介绍了深圳潮青商会的发展历程，潮青商会创新务实的作风得到大家的高度点赞。

主持人李忠辉女士表示，深圳人的购买力依然强劲，深圳人买房的足迹遍布大湾区多个城市。在临深片区的限购政策愈行愈烈之际，如何突破重围在临深区域精准置业成为大势所趋。随后，主办方代表肖勇致欢迎词。

五大潮涌大湾区

营销需要立体化

365房评／财经CEO、中房研究院执行院长 肖勇

肖勇表示，本次论坛聚焦粤港澳大湾区临深置业，在多方形势的推动下，大湾区涌现了五个置业潮流。

外溢潮

以深圳、广州为代表的核心都市外溢。

南下潮

中国大部分的优势城市都集中在南方，会有更多的北方人口和资源南下。

海归潮

未来三五年内，海归群体回国置业需求将达到150万规模，大湾区在承接海归潮需求上具有领先的优势。

投资潮

大湾区是全国甚至全球性的投资资金流向标地。

康养潮

大湾区环境宜人、气候温和，在老龄化的背景下，康养的需求也会导向大湾区。

肖勇提到，365房评将打造中国首个专业房产口碑平台，构架起媒体、研究、社群的强三角服务体系，由中国房产头部智库、专业决策价值内容、视频矩阵、获客工具等组成的全链条生态，为行业和购房者服务。

主题分享

接着，来自行业内的专家学者、市场研究机构的嘉宾代表分享了他们的见解。 -

以价换量，难出高品质产品

深圳到临深，双城居住成为不可逆趋势

中房研究院大湾区执行院长 王波

    惠州、中山、东莞等作为环深圳中心的一线临深城市，频繁出台房产调控政策，惠州原本作为临深最后一个不限购城市，随着今年8月份限购政策的发布，“临深限购圈”也最终形成。今年以来，自1月份的高峰对比刚过去的7月份，各地成交量呈现腰斩式的下滑。

王波认为，临深楼市调控力度分化形势明显，项目营销将面临一个全新的局面。

对于楼盘项目

1、以价换量的打法，则很难打造高品质产品，塑造高品质楼盘形象仍然是关键要素；

2、项目营销宣传的同质化现象严重，临深楼盘的营销宣传，多数以距离深圳的地理位置优势、社区体量、低价、规划利好等为主要卖点；

3、项目自身亮点的差异化、辨识度不太高，难以对购房者形成有效的心智定位；

4、房企的自销渠道在分销盛行的局势下突围较难；

5、积极开拓互联网平台的流量获客，如直播、视频矩阵化的运营，将会带来新的增长点。

王波认为，深圳外溢需求下，双城居住已经是不可逆的趋势。

     “轨道上的一小时深圳都市圈”，将实现都市核心区与外围城市功能中心45分钟可达，共同构成互联互通的大湾区交通网络，促进以深圳为核心的珠江口两岸城市一体化发展。

粤港澳大湾区价格领涨全国

外地客户置业深圳、惠州比例最高

房谱网创始人 端然

     端然从地产大数据角度，为临深楼市提供了全国视野下的参照，分析大湾区房地产市场特点及未来趋势判断。他认为，中国乃至全世界，最有活力的未来在粤港澳大湾区。粤港澳大湾区仍然是全国楼市最热门的板块，热度高涨，价格领涨全国，湾区的区域发展前景更受市场认同和追捧。上半年，东莞以20.4%的房价涨幅领跑，紧随其后的是佛山涨幅18.7%，深圳涨幅17.8%，广州涨幅17.1%。

    全国各地客户倾向于在大湾区置业，其中，32%客户选择深圳，32%客户选择惠州，15%客户选择中山，7%客户选择东莞。

    大深圳都市圈内，由深圳购买力外溢引发的跨城格局基本成型，面向东莞、惠州、中山。端然指出，人口、房价等基本面决定了深圳购买力外溢趋势不变，未来将持续向东莞、惠州、中山加大人口和产业流动。

临深城市房地产市场量价齐升

土拍或将成为房企利润新拐点

世联地产研究部总监 戴毅

    世联研究从宏观与政策、销售、土地、库存等方面，分析临深房地产市场的变化和未来展望。

宏观与政策调控

稳地价、稳房价、稳预期以及金融管控将呈现长期化，房企逆周期加杠杆、拿地风险剧增。

销售

今年以来，全国各地区的市场降温明显，但粤港澳大湾区的整体需求旺盛，呈现量价齐升的态势，核心城市均价涨幅明显。

土地

大湾区土地价格大幅上行，同比涨价11%，广州、佛山、深圳、东莞、惠州热度极高。

同时，政策调控上对于土地拍卖有了新的利好动作，比如住宅用地溢价率≤15%，不允许通过抬高起拍价的方式调整溢价率，到达地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞品质来确定。

政府控价让利，减少房企非理性竞争，将成为房企利润的新拐点。

库存

大湾区整体均处于健康，广佛深莞等湾区核心城市热度较高，去化周期偏低。

东莞呈现出供不应求的行情，受政策和产业利好因素影响东部产业片区、滨海片区、松山湖片区成交大涨。

    戴毅认为，东莞下半年预计市场区域价格分化明显，热点市场竞争激烈，价格或局部冲高，整体横盘。惠州为临深城市的供应大户，其中仲恺因高铁轨道准备开通，供应增多同比上涨57%，成交同比上涨8%；全市各区价格除龙门外均出现上扬，大亚湾片区受临深板块成交影响，仍为全市价格标杆。

    需要注意的是，惠州的旅游板块去化周期过高，预计为25个月。戴毅认为，惠州在大量潜在供应后移的背景下，开发商年底回款需求强烈，下半年预计将出现较大规模促销情况，市场量、价均可能出现较大波动。同时，以惠城为主市场，仲恺、博罗受赣深高铁通车红利辐射，市场存在窗口期。

圆桌讨论-

调控高压下临深房地产市场的破局之路

临深项目与房企的“内功心法”如何进阶

    针对“调控高压下临深房地产市场的破局之路”、“临深项目与房企的“内功心法”如何进阶”这些议题，论坛邀请了行业专家和开发企业代表共同研讨。

灿邦地产 沈岸戈

    灿邦地产沈岸戈认为，临深大亚湾区域随着城市建设的加快，交通、学校、商业等配套设施的增加，现在越来越多的客户是以自住为主，对产品的要求越来越高。应该顺应大趋势，挖掘更多元的置业需求，在产品、设计上提升，包括现在正式放开三胎政策，对应的产品设计应该怎么做？把这些方面研究透，吸引全国更多的人来置业。同时，积极拥抱新趋势，实现营销技术手段的创新升级，打造IP新媒体矩阵，充分利用直播、视频等手段的流量获客，通过线上跟更广域的客户对接，这是很重要的突破口。

博林腾瑞 谢晓辉

    博林腾瑞谢晓辉认为，开发企业同行间应该警惕一味的单方面抄作业，从打造产品差异化和独特竞争力着手，百花齐放才是春；警惕滥用折扣、涨佣促销，比如动辄打9折，或者8+1（佣金点数+现金奖），避免对市场长期健康发展造成不良导向。同时，他从客户、行业大环境、各方支持等多个角度分析，持续看好临深大亚湾的发展。

正兆集团 王长海

    “我本可以忍受黑暗，如果我不曾见过太阳。”正兆集团王长海则引用艾米莉·狄金森的著名诗句，来形容临深惠湾市场的状况。他表示，惠湾市场过去几年都在高光中度过，导致遇到目前的阶段性下行会觉得市场特别难，其实现在才是相对比较健康的常态。临深惠湾的价值一直在提升，无论是交通还是生活配套，都跟随深圳的步伐，希望与同行共勉，追求品质、追求差异化，迎接这个阶段性的时期。

中惠集团 龚长新

    中惠集团龚长新提到了他对临深大亚湾的感受，精装修的品质跟其他区域差异较大。同时，他也认同惠州未来可期，“速食快销”的时代结束，回归房地产本质，拼真本事的时代到来。

中海发展广州公司 王逸飞

    中海发展广州公司王逸飞认为，对产品的打造要回归自住属性，中海在增城的一个项目采用了非常规的做法，我们把书店开到营销中心，把每个架空层都赋予特定主题的实用功能，深挖居住场景的价值，做难而正确的事。

中房研究院大湾区副院长 胡继尧

    中房研究院大湾区副院长胡继尧分享了几点感悟，首先深圳是不缺购买力的，临深片区的产品开发要真正走进客户的有效需求、创造需求、放大房子的居住属性，避免造成客户无效的上门。其次是，营销手段的创新是时代的大趋势，比如我们看到很多销售人员都做了直播间，包括对于一系列新营销工具的使用，应该被重视起来。

深圳东方包豪斯建筑设计有限公司董事长 曹汉平

    深圳东方包豪斯建筑设计有限公司董事长曹汉平表示，前不久考察了惠州的北站新城，高铁马上通车，预计半个多小时可以到深圳，价格在1万2左右，对比到深圳北站周边的房价，有很大的吸引力。惠州是未来深圳新增的几百万刚需的目的地，营销上要对接深圳，挖掘更多故事。

腾讯广告惠州总经理 刘敏

《买房之前》总经理、中房研究院大湾区高级评论员 李忠辉

    圆桌研讨的最后，李忠辉总结道，临深房地产市场也许现在是秋天，还要挨过冬天，眼前虽然有困难，但是大家建言献策，互相扶持，在思想碰撞上得出更清晰的未来走向，相信一定会迎来美好的春天。作为会场东道主，深圳潮青商会邀请所有来宾共进晚餐，以祝贺2021粤港澳大湾区发展论坛临深置业分论坛圆满结束。随着各个分论坛的成功举办，2021粤港澳大湾区发展论坛的主论坛即将在9月盛启，敬请期待！